今回のコラムでは、不動産投資の選択肢とそれぞれのメリットデメリットについて見ていきたいと思います。
ちなみに今回償還となったものはTECROWDで運用していたものです。
今まで3回利用をして、3回とも無事に期限内に償還がされています。
入金した金額は120万円で配当金の利益としては、166,500円でした。
始めた当初は今ほど倍率も高くなく、先着申し込みで購入が可能だったので利用していましたが、今となっては入金額によるランク付けや抽選販売ということもあり、利用しなくなりました。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングのメリットは投資を始めるにあたってのハードルの低さが魅力となります。
メリットは1口1万円からの投資が可能な点です。
不動産投資というとそれなりの資金がないと始められないのでは？と思っているかたもまだ多いでしょう。
不動産クラウドファンディングは皆さんから少額の資金を調達して、運用会社がその資金を使って不動産を取得して、運用をするため少額から始められるのです。
一方でデメリットももちろんあります。
最初に触れた償還がされないケースもあるという点です。
今回償還がされなかった理由は、当初の事業計画通りに不動産売却手続きができなかったためです。
事業計画通りに売却できなければ、投資してくれた方々に配当金を配るための資金がありません。
詳細を知りたいかたはこちらを参照してください。リンク先に飛びます。
このように事業者の信用リスクなども発生するのが不動産クラウドファンディングです。
最近では応募が抽選になっていて当選しなければ運用できなかったり、申込先着順だったりします。
私が運用していたTECROWDは運用金額でランク付けされていて、ファンドによっては先行抽選がおこなわれます。
不動産クラウドファンディングは償還された場合には雑所得になります。
配当金に対して源泉徴収で10.21％の所得税が天引きされて、入金されます。
こちらの雑所得は確定申告をすることで天引きされている所得税が還付になる可能性があるため、もし償還されて配当金を受け取った場合には確定申告すべきかどうかを確認するとよいでしょう。
J-REIT
J-REITは投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、賃貸収入や売却益を投資家に分配する上場型の不動産ファンドです。株式と同じように証券取引所で売買できます。
メリットとしては、証券取引所で売買ができるため、ほかの2つの投資手法と比較して流動性が高い点です。
またリスク分散もしやすいです。
例えばオフィスビルもあれば、ホテルや商業施設、太陽光発電といったファンドがあります。
デメリットとしては株式と同様に市場で取引されているため、金利上昇局面や景気悪化に伴い、配当金が減る恐れや価格変動リスクがあります。
J-REITの配当金は特定口座でおこなっている場合には、所得税、住民税合わせて20.42％課税されます。
仮に一般口座でおこなっている場合には確定申告が必要ですし、NISA口座でおこなっている場合には非課税となります。
現物投資
現物投資はいくつかパターンがあります。
購入した物件を貸して不動産賃貸業をおこなうのか、最近では民泊といった形もあります。
不動産賃貸業であれば、不動産所得での申告になりますし、民泊であれば雑所得での申告になります。
申告内容によって税金が変わりますので注意が必要です。
不動産所得であれば、家賃収入から経費を差し引いて赤字が出た場合には他の所得との損益通算が可能ですが、雑所得の場合には損益通算はできません。
メリットとしては、家賃収入としてのインカムゲインと、売却した際のキャピタルゲインの両方を得られる可能性がある点です。
またほかの2つと異なり、金融機関から借り入れをして投資をおこなえるため、自己資金を抑えて大きな投資をおこなえます。
赤字になった際の損益通算や、相続税の評価額を引き下げるといった税制面でも有利になるケースもあります。
一方でデメリットは、空室リスクや資金が流動性の低さがあげられます。
また投資物件を選定する情報収集といった手間などもあります。
現物投資の場合には、所有して貸し出しをしているときには前述のとおり、所得税の申告が必要です。
日本は累進課税のため、所得が高くなれば高くなるほど税率が上がります。
また不動産を売却した際には分離課税となります。
譲渡価格から取得費などを引いてなお利益が出る場合には税金がかかります。
5年未満であれば所得税住民税合わせて39.63％、5年を超える場合は所得税住民税合わせて20.42％となります。
一言に不動産投資といえども様々な手法が
各々のメリットデメリットを整理したうえでどの手法が自分に合っているのかを考えたうえでおこないましょう。
ちなみに個人的にはJ-REITでいいかなと思っています。
不動産クラウドファンディングは資金拘束が意外と長く、途中解約が原則できません。
現物投資は物件の品定めに一定の知見が必要なのと、物件によっては資金力が必要になります。
相続対策として取り入れるのはいいと思いますが、投資でやる場合には相応の覚悟（自身での情報収集や資金繰りの管理、不動産管理など）を持っておこなう必要があります。
それであれば、中途換金もしやすく、手間をかけずにできるJ-REITがいいかなと思っています。
なにはともあれ自分の全体資産を見たうえでポートフォリオの中に不動産を組み込む必要があるのかを含めて考えるのが重要です。
もし分からないことがあれば、ぜひ個別相談をご利用ください。
