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昨今の住宅価格に高騰もあって、住宅でも残価設定ローンが登場しました。
残価設定というと有名なのが車です。
今回の残価設定住宅ローンがどういったものなかをみていきます。
そもそも残価設定とは？
あらかじめ契約終了時にいくらでその物を買い取るのかを決めておき、その分を差し引いた金額をローンで支払う方法です。
例えば住宅価格が3,000万円だったとして、残価が1,000万円だったとすると差額の2,000万円をローンで組んで返済をしていきます。
契約終了時に残価設定をした物を返却するのか
残価分を支払って買い取るのかを選択します。
メリットとしては、月々の返済が抑えられる。
返却すれば残価分の支払いが不要な点です。
こちらの記事でも詳細を書いているため、合わせて確認してみてください。
残価設定住宅ローン
それでは残価設定住宅ローンはどういう仕組みになっているのかを見ていきます。
まず利用条件は下記のとおりです。
・都市計画法で定められた「市街化調整区域」ではないこと
・土地の権利が「所有権」（借地は対象外）もしくは親族などからの使用貸借で第三者担保提供があること
・建設予定の建物もしくは購入予定の建物が「認定長期優良住宅」であること
パターンとしては3つあります。
①返済額軽減オプション
これは既存のリバースモゲージに似ています。
オプションを行使した場合には返済額が少なくなり、借主が亡くなるまではその物件に住み続けることができます。
住宅完成から50年経過後は利息のみの支払いとなります。
また借主とその配偶者が亡くなった際にはオプションが自動的に行使されて住宅とローンが引き取られます。
②買取オプション
残価設定月以降はいつでもオプション行使ができ、オプション行使をしたら住宅ローン残高と同じ金額で住宅を買い取ってもらいます。
住宅を手放せばその売却代金でローンを完済できます。
将来的に地元に戻る予定があったり、相続で実家を引き継ぐことが決まっていたり、子どもが大学卒業したら夫婦だけになるから住み替えを検討している方は検討してもいいでしょう。
③オプション行使をしない
自己資金で残価分を一括返済して住宅を買い取ることができます。
注意点としては、一括返済する必要があるため、自己資金を計画的に貯めておく必要があります。
他の方法としては、残価分を新たにローン組んで返済していくこともできます。
メリット
返済額が軽減できる。
借入金額から残価設定した金額を差し引いて返済をします。
よって金利や返済期間が同じ条件だった場合には一般的な住宅ローンを組んで返済するよりも返済額を抑えられます。
残価での買取保証があるのもメリットです。
将来的には設定した残価でその時に残っている住宅ローン残高で買い取ってもらうため、売ったときには住宅ローンが残りません。
また仮に残価よりも高く売却できる場合にはオプションを行使しないという選択もできます。
デメリット
ローン期間が終了した場合にも資金が必要。
選択肢としては3つありますが、どの選択をしたとしても資金が必要となります。
また別途手数料などが必要となります。
残価設定型住宅ローンを利用する際にはJTIに55,000円の手数料がかかります。
オプション行使にあたって金融機関に対し、手数料や登記費用がかかる場合があります。
JTIが指定した金融機関のみ取り扱いが可能なため、まだ利用できる金融機関は限られています。
広がる住宅ローンの選択肢
今までは住宅ローンの返済期間も35年がオーソドックスでしたが、最近では50年ローンが登場したり、今回紹介した残価設定型住宅ローンが登場したりと選択肢が広がっています。
選択肢が広がるのはもちろんいいことではあると思います。
ただし注意しなければいけない点としては、その選択肢が自分のライフプランに当てはめたときにベストかどうかは異なります。
特に住宅購入に関しては長期的な視点で見る必要があります。
収入面からすると、当初は夫婦共働きでいく予定だったが、奥様が出産育児に伴って思うように働けなくなった。
転職したことによって収入が減少した。
支出面からすると、子どもの教育費で思わぬ出費が増えた。
物価高によって生活費が上昇した。
など様々な要素があります。
とはいえ購入時にはそこまで将来予測を立てることはほぼ不可能です。
だからこそ『借りられる金額と返せる金額』は違うことを理解し、定期的にライフプランとキャッシュフロー表の見直しを行わなければいけません。
弊社では顧問契約も設けておりますので、定期的に面談をして当初思い描いたライフプランを実現できるようにサポートしていきます。
もし気になる方はぜひ一度無料相談をご利用ください。
