前回に引き続き私が不動産投資（ワンルーム投資）をおすすめしない理由part2です。
今回のコラムでは理由③と④についてお伝えしていきます。
ワンルーム投資をおすすめしない理由
③確定申告による所得税還付の罠
よくワンルーム投資の営業で言われるのは、不動産所得を赤字にすることで給料から差し引かれている所得税が還付になりますよというトークです。
ここまで読んでくださった方はこの赤字で損益通算するよりも前にやるべきことがあると分かってくれているでしょう。
不動産の赤字が例えば必要な修繕をしたなど本当に必要な経費を計上したうえで赤字になっている場合には致し方がないです。
しかし人によってはワンルーム投資を紹介した会社の税理士に任せっきりなっていてそもそも経費計上として何を計上しているのか分からないというかたがいます。
また最終的な確定申告も自分でやっておらず見方などが分からないというかたもいます。
結局確定申告を自分でしないと、どのくらいの収入を生んで、どのくらいの経費が掛かっているのか、最終的に収益がいくらで自分がどのくらい儲かったのかもわからないです。
経費のなかに本来経費にならないような日ごろの交通費や書籍の購入、接待交際費といったものを含めてしまっているケースも見られます。
これで問題なのが、本来不必要な出費なのに不動産所得で赤字を出すためにそれを購入している行為です。
人によっては損益通算で戻ってくる還付金よりもその支出のほうが多くなっている場合もあります。
そうなっていては元も子もありません。
資産運用でやっているはずの行為が蓋を開けたら金食い虫になっている可能性があります。
もしワンルーム投資をするならば、自分で正しく決算書や確定申告ができるくらいのスキルは最低限必要です。
めんどくさがってそれさえも他人任せになってしまうのであればやらないほうが賢明でしょう。
そして費用対効果をしっかりと見極めましょう。
理由④購入後のメンテナンスをしていない
購入後のメンテナンスとしては相場の確認と出口戦略です。
相場の確認とは、所有している不動産の家賃相場です。
ワンルーム投資の場合は、何年かに1回は家賃見直しが契約に盛り込まれています。
ご自身で周辺相場を調べておかなければ、先方の言い値で家賃が設定されてしまう恐れがあります。
また家賃相場だけでなく、売却をしたらどのくらいで売却できるのかを把握しておくことも大切です。
個別相談で相談者のかたは何かあったら売ればいいからと話をしますし、そのように営業を受けていますが、そもそも売却した場合の相場がどのくらいになるのかを把握していません。
売却したら必ず利益が出るわけでもありません。
もしかしたら借入金残高よりも売却価格のほうが低く、差額分を自己資金で返済をしなければいけないこともあります。
さらに言うとワンルーム投資の場合にはサブリース契約をしてしまっていることが多々あります。
サブリース契約とは、サブリース会社が借り上げて入居者に転貸する契約です。
メリットとしては空室であってもサブリース会社から家賃の支払いを受けられる点です。
しかしデメリットとしては、サブリース契約期間中は自身の判断で物件の売却ができない点です。
もし物件を売却したい場合にはサブリース契約の解除が必要です。
ただ契約解除のハードルは高く、違約金を払わなければいけないケースもあります。
そもそもなにかあったら売却すればいいと営業しておいて、サブリース契約を交わすこと自体問題だと思います。
もし当初から売却を視野に入れているのであればサブリース契約はしないようにしましょう。
ワンルーム投資に限らず投資をする時に確認したいこと
今回は2回にわたって私がワンルーム投資をおすすめしない理由についてお伝えをしました。
ワンルーム投資に限った話ではありませんが、投資をする時には下記の点を考えた上でやるといいでしょう。
①利回りが適正かどうか。
②その投資商品の仕組みがどういったものか自分で理解できるかどうか。
③ほかの投資商品での運用はできないのかどうか。
利回りが適正かどうかは自分が求める利回りを得られるかどうかもですが、月利20％など著しく利回りが高くないかも合わせて確認しましょう。利回りが以上に高い場合には投資ではなく投機もしくは詐欺の恐れがあります。
そして自分が理解できない投資商品には運用しないようにしましょう。理解できないのであればまずは自分でその商品について学ぶくらいの気持ちがなければそもそも投資をすべきではありません。
そして今回のワンルーム投資みたいにJREITやクラウドファンディングなどほかの方法で運用ができないかどうかも比較検討したうえでメリットデメリットを把握したうえで判断する必要があります。
どんな投資をするにしても最終的には自己判断です。
厳しいことを言いますが、損失などが出てこんなはずではなかったといってもその時には誰も助けてくれません。
もし投資していいのかどうか判断に迷う場合にはぜひFP相談を活用してみてください。
